設(shè)計(jì)的真正價(jià)值在于賦予空間以特別的意義。農(nóng)夫眼里的灘涂荒島，可以變成旅游勝地；飛鳥不渡的沙漠，可以變成世界名都。隨著地產(chǎn)行業(yè)遇冷，居民對住房品質(zhì)日益增高，設(shè)計(jì)師不應(yīng)只看重效果與功能，更應(yīng)該以策劃思維、地產(chǎn)思維思考，參與到項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營之中。從需求出發(fā)，問題解決入手，結(jié)合設(shè)計(jì)手法讓問題變成功能，讓設(shè)計(jì)方案更精準(zhǔn)，服務(wù)更高效。
一、市場導(dǎo)向
以前的地產(chǎn)市場可能是不愁賣，但是現(xiàn)在什么樣的產(chǎn)品才是客戶真正需要的？這件事值得我們反思。伴隨著客戶對自己的需求越來越明確，能否提供更多的服務(wù)、更高質(zhì)的產(chǎn)品將成為在市場競爭中的關(guān)鍵。
隨著“房住不炒”政策不斷加碼，高周轉(zhuǎn)、高杠桿的地產(chǎn)模式逐步減緩，標(biāo)準(zhǔn)化和快速推進(jìn)的開發(fā)模式轉(zhuǎn)向于精耕細(xì)作，甲方乙方逐漸從以前較為對立的兩面慢慢走向了一個(gè)共同體。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)公司以市場為導(dǎo)向，從產(chǎn)品思維、銷售思維、成本思維、品控思維、運(yùn)營思維等維度思考，通過考察地塊產(chǎn)品特色，與甲方一起打磨創(chuàng)造一個(gè)具有前景性的項(xiàng)目。
當(dāng)下，設(shè)計(jì)公司服務(wù)會(huì)分前端或者后端，前端是解決創(chuàng)意的問題，后端涉及到落地、落地后運(yùn)營和管理等問題。目前大部分的設(shè)計(jì)公司主要在做前端，可以做后端服務(wù)的設(shè)計(jì)公司相對來說比較少。但在大宸設(shè)計(jì)看來，甲方真正的痛點(diǎn)在后端，這對于設(shè)計(jì)公司的資源整合能力、后期服務(wù)的深度要求會(huì)更高一些。這是地產(chǎn)設(shè)計(jì)從關(guān)注顏值到關(guān)注運(yùn)營的一個(gè)轉(zhuǎn)變。
二、產(chǎn)品精準(zhǔn)定位
高水準(zhǔn)的項(xiàng)目策劃，精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，讓項(xiàng)目開發(fā)起到事半功倍的作用。從資源的利用上定位項(xiàng)目，可分類為：山景項(xiàng)目、水景項(xiàng)目、名勝項(xiàng)目等。從區(qū)位上可分為市區(qū)項(xiàng)目、郊區(qū)項(xiàng)目；從規(guī)模上可分為單體住宅樓和住宅小區(qū)；從品質(zhì)檔次上可分為安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、一般商品房、高尚公寓、別墅豪宅等；從建筑形式上可分為內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、點(diǎn)式住宅等。從渠道上可分為內(nèi)銷房、外銷房；從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等。此外，還可從產(chǎn)品題材、建筑風(fēng)格、社區(qū)文化、生活方式等方面進(jìn)行分類。
設(shè)計(jì)這件事，不是將個(gè)人喜好強(qiáng)加在空間里面，而是應(yīng)該把客戶的形象、需求和標(biāo)準(zhǔn)，及使用者的習(xí)慣偏好融入到項(xiàng)目中，去創(chuàng)造、實(shí)現(xiàn)、升華。對每一個(gè)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)師都需要從投資方、運(yùn)營者、使用者多方角度考慮。設(shè)計(jì)的工作從不限于創(chuàng)意的表達(dá)，而是從商業(yè)運(yùn)維的角度反推產(chǎn)品定位、空間設(shè)計(jì)與項(xiàng)目落地，實(shí)現(xiàn)綜合考量品質(zhì)、造價(jià)與創(chuàng)意表達(dá)、場景體驗(yàn)的平衡，為客戶提供高水準(zhǔn)的專業(yè)化服務(wù)，交付兼具藝術(shù)溫度與美學(xué)尺度的作品。
三、成本管控
成本控制是投資者極為重視的“生命線”，這意味著設(shè)計(jì)公司需要從設(shè)計(jì)之初開始就要有成本控制的意識(shí)，在各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控。這涉及到項(xiàng)目策劃、成本控制、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工與產(chǎn)品運(yùn)營等維度的平衡。
成本管控要求設(shè)計(jì)公司，從商業(yè)運(yùn)維的角度反推空間設(shè)計(jì)，以舒適的空間體驗(yàn)為設(shè)計(jì)目標(biāo)，保證項(xiàng)目后續(xù)良好運(yùn)營，助力客戶商業(yè)目標(biāo)的早日達(dá)成與商業(yè)價(jià)值的持續(xù)維持。同時(shí)，大宸設(shè)計(jì)掌握了大量的數(shù)據(jù)、理論、邏輯與資源，可以最大限度幫助甲方控制成本造價(jià)，實(shí)現(xiàn)成本與收益的平衡。
策劃思維、地產(chǎn)思維應(yīng)用于成本管控，依照對地產(chǎn)市場不間斷地調(diào)研分析，結(jié)合企業(yè)自身的進(jìn)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)進(jìn)展需要的項(xiàng)目，梳理資金、土地、治理、關(guān)系，對人、財(cái)、物等軟硬件資源進(jìn)行有機(jī)整合，推動(dòng)項(xiàng)目在可控成本內(nèi)有序開展。
四、時(shí)間管控
在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，思考最多的是如何更多使用杠桿（金融杠桿+合作杠桿+經(jīng)營杠桿），將更多工作實(shí)現(xiàn)前置與并行，達(dá)到快周轉(zhuǎn)的目標(biāo)。同時(shí)，還要思考如何提高自有資金投資回報(bào)率，如何將自有資金投資盡早回正，并投入到下一個(gè)項(xiàng)目中。
在資金審查、政策管控更為嚴(yán)苛的當(dāng)下，時(shí)間管控顯得更為重要。如何快速開發(fā)，快速交付，快速回款，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，成為地產(chǎn)企業(yè)提升競爭力的重要手段。在這一大背景下應(yīng)運(yùn)而生的地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，也由此而越來越受到業(yè)界人士的高度重視和普遍關(guān)注。策劃的水準(zhǔn)意味著項(xiàng)目的優(yōu)劣，策劃的成敗在相當(dāng)程度上決定著項(xiàng)目的市場命運(yùn)。
策劃思維、地產(chǎn)思維應(yīng)用于時(shí)間管控，通過出主意、想方法、制定實(shí)施方案，解決項(xiàng)目開發(fā)中做什么、何時(shí)做、誰來做、如何做的問題，來合理化整合資源，實(shí)施運(yùn)作的可控性、可操作性，把握市場的準(zhǔn)確性和利潤最大化的經(jīng)濟(jì)性。
五、完整設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的重要性
設(shè)計(jì)領(lǐng)域按照專業(yè)細(xì)分為建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)、景觀，機(jī)電又分為水暖電，室內(nèi)又有硬軟裝，每一個(gè)分類都是一個(gè)專門的學(xué)科，要成為某一項(xiàng)的專家都要付出至少半生的時(shí)間和精力去研究和實(shí)踐。而地產(chǎn)設(shè)計(jì)是綜合的，包含了上述所有的專業(yè)分類。
設(shè)計(jì)師者需要從系統(tǒng)化的策略思維出發(fā)，針對不同項(xiàng)目深研企業(yè)的品牌使命、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、區(qū)域價(jià)值，以及當(dāng)?shù)氐娜宋娘L(fēng)俗、生活習(xí)慣、價(jià)值觀念等，進(jìn)而以高效的執(zhí)行力推進(jìn)項(xiàng)目的極致落地。這其中需要一定的對全產(chǎn)業(yè)鏈整合的能力，實(shí)際上對設(shè)計(jì)公司提出了極大的考驗(yàn)。
大宸設(shè)計(jì)具備全產(chǎn)業(yè)鏈設(shè)計(jì)服務(wù)能力，業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、裝修設(shè)計(jì)、BIM制作、施工圖審查、建材集采、裝配式建筑、EPC總承包各方面。從設(shè)計(jì)到全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)部署，從單一渠道到多品牌矩陣，建立了一條自身的“護(hù)城河”。