企業(yè)就像生物一樣，也會(huì)經(jīng)歷生老病死的生命周期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國中小型工業(yè)企業(yè)平均壽命不超過5年，所有民營工業(yè)企業(yè)平均壽命約11年。與此同時(shí)，工業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為50年。企業(yè)較短的生命周期和較長的土地使用權(quán)年限之間出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)配。
工業(yè)企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營已經(jīng)走到生命盡頭，但是其所有的土地使用權(quán)仍未到期。于是，各地出現(xiàn)了大量“僵尸企業(yè)”和低效工業(yè)用地。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，如何盤活低效的存量工業(yè)用地助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，成為城市發(fā)展需要思考的問題。
一、“工改工”的由來
近年來，越來越多的城市面臨土地資源緊約，增量土地稀缺，倒逼政府從存量低效土地中挖潛。同時(shí)，各地日益重視工業(yè)在城市發(fā)展中的基石作用，通過劃定“工業(yè)園區(qū)紅線”等方式，阻斷了一些重要園區(qū)的“退二進(jìn)房”之路，因此“工改工”成為盤活低效工業(yè)用地的有效路徑。
“工改工”（工業(yè)改工業(yè)）是指依據(jù)國土空間規(guī)劃，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為導(dǎo)向?qū)嵤┏鞘懈滦袆?dòng)，摒棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)思維，維持原工業(yè)用途土地性質(zhì)不變，改造升級(jí)原有廠房功能或翻建新型產(chǎn)業(yè)設(shè)施?！肮じ墓ぁ鳖惓鞘懈率谴龠M(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、完善城市功能、提升土地利用效率的重要手段，通過“工改工”釋放空間、優(yōu)化功能、完善配套、導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，讓城市在“新陳代謝”中勇立潮頭。
大宸設(shè)計(jì)認(rèn)為，“工改工”是對(duì)存量工業(yè)地區(qū)進(jìn)行整體統(tǒng)籌，綜合考慮規(guī)劃功能、交通組織、公共配套和自然生態(tài)等因素，統(tǒng)籌劃定各單元邊界，統(tǒng)籌用地貢獻(xiàn)和公共服務(wù)設(shè)施配置，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)多元利益，并制定各單元的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，統(tǒng)籌實(shí)施方案和時(shí)序。最終通過利益、空間、實(shí)施三方面的互動(dòng)反饋，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)開發(fā)和整體品質(zhì)提升。
二、“工改工”項(xiàng)目的利好政策
為推進(jìn)土地集約高效利用，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，推動(dòng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，各地政府紛紛出臺(tái)“工改工”項(xiàng)目的利好政策。在產(chǎn)權(quán)登記方面，低效用地可分割轉(zhuǎn)讓，把地讓給有實(shí)力的企業(yè)；建成廠房物業(yè)可分割轉(zhuǎn)讓，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈伙伴；鼓勵(lì)企業(yè)在原有工業(yè)用地上建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，并可進(jìn)行預(yù)售，也可分期、分棟辦證，便于企業(yè)融資回籠資金再建設(shè)。
“工改工”類項(xiàng)目沒有更新改造區(qū)域和規(guī)模申報(bào)門檻要求。按照政策規(guī)定，商住類、新型產(chǎn)業(yè)類、產(chǎn)城融合類的拆除重建項(xiàng)目只有位于更新改造區(qū)域范圍內(nèi)才允許申報(bào)批次計(jì)劃。但“工改工”類更新項(xiàng)目沒有更新改造區(qū)域范圍限制。“工改工”項(xiàng)目，可以隨報(bào)隨審，只要符合標(biāo)圖建庫的要求即可。此外，“工改工”項(xiàng)目沒有最低規(guī)模的限制，且鼓勵(lì)各鎮(zhèn)街開展連片“工改工”，結(jié)合改造意愿將舊工業(yè)區(qū)納入連片“工改工”區(qū)域，規(guī)模不設(shè)限制。連片“工改工”區(qū)域在容積率計(jì)算中使用特別政策系數(shù)。
同時(shí)，“工改工”獎(jiǎng)補(bǔ)措施還設(shè)置了改造工程貸款貼息、拆除重建補(bǔ)助、開工竣工獎(jiǎng)勵(lì)等。工業(yè)用地使用年限低于50年的，改造后可補(bǔ)足50年，符合“三舊”政策的，還可重新起算50年。規(guī)劃建設(shè)方面，工業(yè)用地提高容積率，不需補(bǔ)交地價(jià)款。項(xiàng)目宗地內(nèi)允許配建不超過總計(jì)容建筑面積20%的生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)等配套設(shè)施，不需補(bǔ)繳地價(jià)款。
三、“工改工”項(xiàng)目的規(guī)劃思路
大宸設(shè)計(jì)認(rèn)為，未來“工改工”項(xiàng)目應(yīng)該具有三種典型特質(zhì)，即追求與自然山水無界交融、滿足多元?jiǎng)?chuàng)智的生產(chǎn)需求、提供具備家園感和企業(yè)獲得感的服務(wù)配套?；诖?，通過整體城市設(shè)計(jì)營建顯山露水的生態(tài)框架，營造高活力、可辨識(shí)的人居環(huán)境；另一方面通過片區(qū)統(tǒng)籌優(yōu)化功能配比，完善產(chǎn)城配套，統(tǒng)籌考慮“產(chǎn)、城、人、景、業(yè)”等要素，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的職住平衡和產(chǎn)城互促，實(shí)現(xiàn)全生命周期的可持續(xù)運(yùn)營和升值。
“工改工”項(xiàng)目可采用招商前置的舉措，不僅提前對(duì)導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行遴選，還結(jié)合未來各片區(qū)的產(chǎn)業(yè)主題特色，合理定制開發(fā)建設(shè)模式。從園區(qū)空間和產(chǎn)業(yè)載體兩大維度，為進(jìn)駐企業(yè)定制高品質(zhì)的個(gè)性化空間，高效精準(zhǔn)地服務(wù)于智造需求。在園區(qū)空間的定制上，根據(jù)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)集群用地規(guī)模及空間需求，為產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展和上下游產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈提供量身定制的園區(qū)空間。在產(chǎn)業(yè)載體的定制上，以需定供，為入駐企業(yè)量身定制高標(biāo)廠房及其相關(guān)配套設(shè)施。
同時(shí)，“工改工”規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則：一是堅(jiān)持“特、精、優(yōu)、美”的建設(shè)原則；二是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益并重的原則；三是堅(jiān)持近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)相結(jié)合的原則。工業(yè)園區(qū)規(guī)劃要遵循突出特色、因地制宜、科學(xué)前瞻、特色鮮明、全方位規(guī)劃的原則，充分挖掘資源優(yōu)勢(shì)，突出生態(tài)主題，在“特、精、優(yōu)、美”上做文章，打造工業(yè)園區(qū)品牌價(jià)值。在工業(yè)園區(qū)建設(shè)過程中，既要注重經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，又要合理利用資源，加強(qiáng)生態(tài)資源保護(hù)，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。
四、“工改工”項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思路
在功能分區(qū)方面，注重倉儲(chǔ)物流區(qū)的交通組織設(shè)計(jì)，以滿足工業(yè)園區(qū)材料、產(chǎn)品的運(yùn)輸需求。辦公區(qū)體現(xiàn)人文關(guān)懷的設(shè)計(jì)理念，打造以康復(fù)花園、游憩為主題的綠地花園，提升園區(qū)空間品質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)打造慢行環(huán)境。生活配套區(qū)強(qiáng)調(diào)時(shí)效性與可達(dá)性，在與居住區(qū)結(jié)合的地段增設(shè)一些商業(yè)綜合服務(wù)性質(zhì)的建筑，全面提高用地全天侯的利用率，活躍工業(yè)園區(qū)的生活氣氛。
建筑立面充分反映時(shí)代性、文化性與地域性，表現(xiàn)新穎、莊重、大方的建筑風(fēng)格，建筑布局盡量思考南北向布置，平面采用靈活相對(duì)規(guī)則形狀，以滿足現(xiàn)代工業(yè)建筑的使用要求。建筑層數(shù)與體量布局結(jié)合地段的特點(diǎn)和使用需求，組合成具有一定規(guī)模和氣勢(shì)的建筑群。
景觀設(shè)計(jì)運(yùn)用傳統(tǒng)園林的借景與對(duì)景藝術(shù)手段，建筑平面布局疏密相間，使建筑的輪廓性與地勢(shì)相結(jié)合；巧妙組織建筑空間的圍合與滲透，使建筑群、道路軸景觀、廣場(chǎng)軸景觀完美結(jié)合，從而創(chuàng)造疏密結(jié)合、高低錯(cuò)落、收放有致的空間效果。同時(shí)，適當(dāng)降低容積率和建筑密度，增加綠化率，充分反映園林城市的特點(diǎn)。
當(dāng)功成身退，還有幾人記得這些工業(yè)廠房曾經(jīng)的擔(dān)當(dāng)與風(fēng)光？它們是時(shí)代更新進(jìn)程中的廢棄物，卻并不能一鍵進(jìn)入回收站，只能窘迫地立足于現(xiàn)實(shí)生活，它荒廢的模樣，朝著每一戶認(rèn)真生活的人家。如今，這些被拋棄在歲月中的沉默者，也正開始覺醒，邁向新的繁榮。
為進(jìn)一步盤活工業(yè)用地，“工改工”正不斷穩(wěn)步推進(jìn)。這些現(xiàn)有的存量工業(yè)用地或舊工業(yè)區(qū)，將被進(jìn)一步升級(jí)改造為用地性質(zhì)為新型產(chǎn)業(yè)用地，或普通工業(yè)用地加新型產(chǎn)業(yè)用地的新興產(chǎn)業(yè)園，空間形態(tài)也能更多元化，可利用于新興產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套宿舍等多種物業(yè)形態(tài)。