企業(yè)就像生物一樣，也會經(jīng)歷生老病死的生命周期。據(jù)統(tǒng)計，全國中小型工業(yè)企業(yè)平均壽命不超過5年，所有民營工業(yè)企業(yè)平均壽命約11年。與此同時，工業(yè)用地土地使用權最高年限為50年。企業(yè)較短的生命周期和較長的土地使用權年限之間出現(xiàn)嚴重錯配。
工業(yè)企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營已經(jīng)走到生命盡頭，但是其所有的土地使用權仍未到期。于是，各地出現(xiàn)了大量“僵尸企業(yè)”和低效工業(yè)用地。隨著產(chǎn)業(yè)結構升級，如何盤活低效的存量工業(yè)用地助力產(chǎn)業(yè)轉型升級，成為城市發(fā)展需要思考的問題。
一、“工改工”的由來
近年來，越來越多的城市面臨土地資源緊約，增量土地稀缺，倒逼政府從存量低效土地中挖潛。同時，各地日益重視工業(yè)在城市發(fā)展中的基石作用，通過劃定“工業(yè)園區(qū)紅線”等方式，阻斷了一些重要園區(qū)的“退二進房”之路，因此“工改工”成為盤活低效工業(yè)用地的有效路徑。
“工改工”（工業(yè)改工業(yè)）是指依據(jù)國土空間規(guī)劃，以產(chǎn)業(yè)轉型升級為導向?qū)嵤┏鞘懈滦袆樱饤墏鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)思維，維持原工業(yè)用途土地性質(zhì)不變，改造升級原有廠房功能或翻建新型產(chǎn)業(yè)設施?！肮じ墓ぁ鳖惓鞘懈率谴龠M產(chǎn)業(yè)轉型升級、完善城市功能、提升土地利用效率的重要手段，通過“工改工”釋放空間、優(yōu)化功能、完善配套、導入產(chǎn)業(yè)，讓城市在“新陳代謝”中勇立潮頭。
大宸設計認為，“工改工”是對存量工業(yè)地區(qū)進行整體統(tǒng)籌，綜合考慮規(guī)劃功能、交通組織、公共配套和自然生態(tài)等因素，統(tǒng)籌劃定各單元邊界，統(tǒng)籌用地貢獻和公共服務設施配置，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)多元利益，并制定各單元的規(guī)劃設計條件，統(tǒng)籌實施方案和時序。最終通過利益、空間、實施三方面的互動反饋，實現(xiàn)工業(yè)園區(qū)開發(fā)和整體品質(zhì)提升。
二、“工改工”項目的利好政策
為推進土地集約高效利用，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，各地政府紛紛出臺“工改工”項目的利好政策。在產(chǎn)權登記方面，低效用地可分割轉讓，把地讓給有實力的企業(yè)；建成廠房物業(yè)可分割轉讓，引進產(chǎn)業(yè)鏈伙伴；鼓勵企業(yè)在原有工業(yè)用地上建設標準廠房，并可進行預售，也可分期、分棟辦證，便于企業(yè)融資回籠資金再建設。
“工改工”類項目沒有更新改造區(qū)域和規(guī)模申報門檻要求。按照政策規(guī)定，商住類、新型產(chǎn)業(yè)類、產(chǎn)城融合類的拆除重建項目只有位于更新改造區(qū)域范圍內(nèi)才允許申報批次計劃。但“工改工”類更新項目沒有更新改造區(qū)域范圍限制?！肮じ墓ぁ表椖?，可以隨報隨審，只要符合標圖建庫的要求即可。此外，“工改工”項目沒有最低規(guī)模的限制，且鼓勵各鎮(zhèn)街開展連片“工改工”，結合改造意愿將舊工業(yè)區(qū)納入連片“工改工”區(qū)域，規(guī)模不設限制。連片“工改工”區(qū)域在容積率計算中使用特別政策系數(shù)。
同時，“工改工”獎補措施還設置了改造工程貸款貼息、拆除重建補助、開工竣工獎勵等。工業(yè)用地使用年限低于50年的，改造后可補足50年，符合“三舊”政策的，還可重新起算50年。規(guī)劃建設方面，工業(yè)用地提高容積率，不需補交地價款。項目宗地內(nèi)允許配建不超過總計容建筑面積20%的生產(chǎn)服務、行政辦公、生活服務等配套設施，不需補繳地價款。
三、“工改工”項目的規(guī)劃思路
大宸設計認為，未來“工改工”項目應該具有三種典型特質(zhì)，即追求與自然山水無界交融、滿足多元創(chuàng)智的生產(chǎn)需求、提供具備家園感和企業(yè)獲得感的服務配套。基于此，通過整體城市設計營建顯山露水的生態(tài)框架，營造高活力、可辨識的人居環(huán)境；另一方面通過片區(qū)統(tǒng)籌優(yōu)化功能配比，完善產(chǎn)城配套，統(tǒng)籌考慮“產(chǎn)、城、人、景、業(yè)”等要素，以實現(xiàn)動態(tài)的職住平衡和產(chǎn)城互促，實現(xiàn)全生命周期的可持續(xù)運營和升值。
“工改工”項目可采用招商前置的舉措，不僅提前對導入的產(chǎn)業(yè)進行遴選，還結合未來各片區(qū)的產(chǎn)業(yè)主題特色，合理定制開發(fā)建設模式。從園區(qū)空間和產(chǎn)業(yè)載體兩大維度，為進駐企業(yè)定制高品質(zhì)的個性化空間，高效精準地服務于智造需求。在園區(qū)空間的定制上，根據(jù)目標產(chǎn)業(yè)集群用地規(guī)模及空間需求，為產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展和上下游產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈提供量身定制的園區(qū)空間。在產(chǎn)業(yè)載體的定制上，以需定供，為入駐企業(yè)量身定制高標廠房及其相關配套設施。
同時，“工改工”規(guī)劃設計應遵循以下原則：一是堅持“特、精、優(yōu)、美”的建設原則；二是堅持經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益并重的原則；三是堅持近期目標和遠期目標相結合的原則。工業(yè)園區(qū)規(guī)劃要遵循突出特色、因地制宜、科學前瞻、特色鮮明、全方位規(guī)劃的原則，充分挖掘資源優(yōu)勢，突出生態(tài)主題，在“特、精、優(yōu)、美”上做文章，打造工業(yè)園區(qū)品牌價值。在工業(yè)園區(qū)建設過程中，既要注重經(jīng)濟和社會效益，又要合理利用資源，加強生態(tài)資源保護，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。
四、“工改工”項目的設計思路
在功能分區(qū)方面，注重倉儲物流區(qū)的交通組織設計，以滿足工業(yè)園區(qū)材料、產(chǎn)品的運輸需求。辦公區(qū)體現(xiàn)人文關懷的設計理念，打造以康復花園、游憩為主題的綠地花園，提升園區(qū)空間品質(zhì)，高標準打造慢行環(huán)境。生活配套區(qū)強調(diào)時效性與可達性，在與居住區(qū)結合的地段增設一些商業(yè)綜合服務性質(zhì)的建筑，全面提高用地全天侯的利用率，活躍工業(yè)園區(qū)的生活氣氛。
建筑立面充分反映時代性、文化性與地域性，表現(xiàn)新穎、莊重、大方的建筑風格，建筑布局盡量思考南北向布置，平面采用靈活相對規(guī)則形狀，以滿足現(xiàn)代工業(yè)建筑的使用要求。建筑層數(shù)與體量布局結合地段的特點和使用需求，組合成具有一定規(guī)模和氣勢的建筑群。
景觀設計運用傳統(tǒng)園林的借景與對景藝術手段，建筑平面布局疏密相間，使建筑的輪廓性與地勢相結合；巧妙組織建筑空間的圍合與滲透，使建筑群、道路軸景觀、廣場軸景觀完美結合，從而創(chuàng)造疏密結合、高低錯落、收放有致的空間效果。同時，適當降低容積率和建筑密度，增加綠化率，充分反映園林城市的特點。
當功成身退，還有幾人記得這些工業(yè)廠房曾經(jīng)的擔當與風光？它們是時代更新進程中的廢棄物，卻并不能一鍵進入回收站，只能窘迫地立足于現(xiàn)實生活，它荒廢的模樣，朝著每一戶認真生活的人家。如今，這些被拋棄在歲月中的沉默者，也正開始覺醒，邁向新的繁榮。
為進一步盤活工業(yè)用地，“工改工”正不斷穩(wěn)步推進。這些現(xiàn)有的存量工業(yè)用地或舊工業(yè)區(qū)，將被進一步升級改造為用地性質(zhì)為新型產(chǎn)業(yè)用地，或普通工業(yè)用地加新型產(chǎn)業(yè)用地的新興產(chǎn)業(yè)園，空間形態(tài)也能更多元化，可利用于新興產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套宿舍等多種物業(yè)形態(tài)。