受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)影響，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。大宸設(shè)計(jì)認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)下行，技術(shù)升級(jí)迭代背景下，新型產(chǎn)業(yè)園突破原有思維，承擔(dān)著推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任，受到開發(fā)商的追捧。
我國(guó)產(chǎn)業(yè)園的類型十分豐富，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技園、工業(yè)區(qū)、金融后臺(tái)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等。
但園區(qū)開發(fā)還存在著缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，量多質(zhì)差等問題，資源浪費(fèi)和粗放發(fā)展的園區(qū)依然比比皆是。許多園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同，產(chǎn)業(yè)定位不清楚，部分園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群弱，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性低，研發(fā)能力不強(qiáng)，創(chuàng)新環(huán)境建設(shè)滯后。
如何在眾多的競(jìng)品中脫穎而出，營(yíng)銷策劃是產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的開端。如何滿足目標(biāo)市場(chǎng)需求創(chuàng)新營(yíng)銷？如何集聚產(chǎn)業(yè)資源科學(xué)招商？是我們值得思考的問題。在做營(yíng)銷策劃之前，我們必須明確產(chǎn)業(yè)園可營(yíng)銷策劃的產(chǎn)品究竟是什么？
在大宸設(shè)計(jì)看來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃營(yíng)銷的產(chǎn)品無疑歸為以下幾個(gè)方面：一是物業(yè)。以創(chuàng)意設(shè)計(jì)讓企業(yè)擁有一棟屬于自己的辦公樓，打造獨(dú)一無二的企業(yè)形象，提升品牌價(jià)值。
二是配套。無論是生活配套還是商業(yè)配套，必須便利、快捷，滿足園區(qū)企業(yè)對(duì)環(huán)境、交通、商業(yè)及金融需求，為企業(yè)創(chuàng)造良好、無憂的發(fā)展環(huán)境。
三是服務(wù)。服務(wù)已成為園區(qū)招商及運(yùn)營(yíng)過程中最為核心的競(jìng)爭(zhēng)力，建立合理的服務(wù)機(jī)制、服務(wù)理念、服務(wù)平臺(tái)，匯總形成園區(qū)的服務(wù)體系顯得非常重要。
四是政策。在區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)工作中，地方政府出臺(tái)的相關(guān)扶持政策會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用，因此這也是新型產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷策劃的產(chǎn)品之一。
大宸設(shè)計(jì)認(rèn)為，對(duì)于新型產(chǎn)業(yè)園來說，準(zhǔn)確定位自己的市場(chǎng)目標(biāo)是打造有效營(yíng)銷策劃的基礎(chǔ)。比如根據(jù)區(qū)位依附條件，以營(yíng)銷策劃思維打造獨(dú)具特色的新型產(chǎn)業(yè)園。以舊廠房和倉(cāng)庫(kù)為區(qū)位依附，如：北京798、佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、廣州TIT創(chuàng)意園等。以開發(fā)區(qū)為區(qū)位依附，如：中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地、張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地等。以大學(xué)為區(qū)位依托，如：上海時(shí)尚創(chuàng)意園、廣州TCL文化產(chǎn)業(yè)園等。以傳統(tǒng)特色文化社區(qū)、藝術(shù)家村為區(qū)位依附，如：四川德陽(yáng)三星堆文化產(chǎn)業(yè)園、廣州小洲村等。
同時(shí)，針對(duì)不同行業(yè)、不同人群需求，可以針對(duì)性的制定不同的營(yíng)銷策略。一是產(chǎn)業(yè)型產(chǎn)業(yè)園，如：深圳大芬村、上海虹漕南路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園；二是藝術(shù)型產(chǎn)業(yè)園，如：北京大山子藝術(shù)園區(qū)、青島達(dá)尼畫家村等；三是混合型產(chǎn)業(yè)園，如：張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、香港數(shù)碼港；四是休閑娛樂型產(chǎn)業(yè)園，如：上海新天地、北京長(zhǎng)安街文化演藝集聚區(qū)等；五是地方特色型產(chǎn)業(yè)園，如：北京高碑店傳統(tǒng)民俗文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、潘家園古玩藝術(shù)品交易區(qū)等。
大宸設(shè)計(jì)認(rèn)為，新型產(chǎn)業(yè)園集技術(shù)研發(fā)、生產(chǎn)、展覽、體驗(yàn)于一體，是企業(yè)形象展示和實(shí)現(xiàn)技術(shù)突破的重要載體。新型產(chǎn)業(yè)園有著相對(duì)寬松的土地指標(biāo)和較為充裕的建筑面積，在滿足企業(yè)研發(fā)生產(chǎn)的前提下，可以通過分期開發(fā)，招商進(jìn)駐的方式，降低開發(fā)成本，獲取二次開發(fā)的利潤(rùn)。
在園區(qū)租售方面，業(yè)主需要系統(tǒng)梳理園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)背景，以營(yíng)銷策劃思維找出區(qū)別其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)，并不斷放大，以入駐企業(yè)體驗(yàn)為導(dǎo)向，不斷改進(jìn)服務(wù)水平，園區(qū)才能長(zhǎng)足發(fā)展。
總而言之，產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計(jì)是園區(qū)建設(shè)的龍頭，直接決定了園區(qū)的發(fā)展高度和發(fā)展方向，其重要性不言而喻。園區(qū)應(yīng)做到與時(shí)俱進(jìn)，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，著眼未來，才能實(shí)現(xiàn)園區(qū)建設(shè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。
大宸設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園案例節(jié)選
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01
遠(yuǎn)思南藥工業(yè)園
項(xiàng)目位于廣東省梅州市平遠(yuǎn)縣，由廣東遠(yuǎn)思南藥生物科技有限公司投資，擬建面積約為100畝南藥產(chǎn)業(yè)基地，將其打造成為現(xiàn)代化、智能化的科研、生產(chǎn)基地以及智能物流倉(cāng)儲(chǔ)基地。
項(xiàng)目以南藥文化為主題，以科研、生產(chǎn)、使用等功能為導(dǎo)向，結(jié)合客家建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，打造集產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)加工、智慧物流、文化展示于一體的南藥生產(chǎn)基地，帶動(dòng)梅州市的中醫(yī)藥科研、種植、生產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，助推鄉(xiāng)村振興、帶動(dòng)周邊村鎮(zhèn)農(nóng)民致富。
項(xiàng)目總體形成科研生產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、辦公生活區(qū)分離的功能布局形態(tài)。辦公生活區(qū)以客家圍屋建筑形式打造區(qū)域地標(biāo)，院落中間填充中醫(yī)主題的景觀，滿足科研人員對(duì)高品質(zhì)工作環(huán)境的要求。生產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)采用對(duì)稱排列布局，講究實(shí)用性，解決如空間的特定層高、柱跨、結(jié)構(gòu)荷載，特殊空調(diào)設(shè)備位置，廢氣廢水的處理和安全排放，貨物運(yùn)輸流線組織，化學(xué)藥劑的妥善保存等工藝需求。
辦公綜合樓以放眼世界的“遠(yuǎn)思之眼”為設(shè)計(jì)理念，靈感來源于客家圍屋及周易八卦，建筑與自然環(huán)境結(jié)合衍生出了風(fēng)的形態(tài)和水的漣漪。室內(nèi)外的弧形結(jié)構(gòu)，滿足了各個(gè)方向的視覺需求，行成了回環(huán)連續(xù)的可塑形式。
廠房建設(shè)以對(duì)稱排列形式展開，既能有效分隔生產(chǎn)組團(tuán)防止污染，又能方便基地內(nèi)的運(yùn)輸溝通。梅片開枝迎春展 , 南藥滿園百業(yè)興。遠(yuǎn)思以南藥（如梅片、藿香等）作為核心原料開發(fā)新一代產(chǎn)品，廠房建筑頂部光伏板運(yùn)用了梅片葉元素彰顯南藥文化，同時(shí)也為園區(qū)提供綠色能源，展示遠(yuǎn)思親近自然、綠色健康的產(chǎn)品研發(fā)理念。
02
潔特生命科學(xué)（廣州）產(chǎn)業(yè)園
潔特生命科學(xué)（廣州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目由上市公司潔特生物投資建設(shè)，預(yù)計(jì)總投資14億元。項(xiàng)目坐落于廣州增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總占地面積5.6萬平方米，總建筑面積33萬平方米。
項(xiàng)目總體呈現(xiàn)簡(jiǎn)潔大氣的工業(yè)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格。研發(fā)大樓采用網(wǎng)格設(shè)計(jì)概念，從四面八方都能看到這個(gè)漂亮、均質(zhì)的矩形外框架立面。建筑外立面形狀能有效遮擋太陽(yáng)輻射，減少單位體積的表面積來降低整體熱負(fù)荷，以回應(yīng)炎熱潮濕的嶺南氣候。
潔特生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)了最現(xiàn)代化的物流倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)，將實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過程的全自動(dòng)化，打造實(shí)驗(yàn)室耗材、試劑及實(shí)驗(yàn)室儀器智能制造和數(shù)字化標(biāo)桿生產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)基地，推動(dòng)所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和科技制造業(yè)的蓬勃發(fā)展。
03
麗華創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園
麗華創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園位于廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)北太路，占地11059平方米，總建設(shè)面積5.2萬平方米，總投資2.5億元，建設(shè)內(nèi)容包括研發(fā)辦公大樓、中試車間、配套設(shè)施及地下車庫(kù)等。該產(chǎn)業(yè)園將圍繞香精香料產(chǎn)業(yè)打造集智能化研發(fā)、辦公、中試生產(chǎn)、會(huì)展中心于一體的智慧孵化總部，全力打造香精香料產(chǎn)業(yè)集群的科創(chuàng)平臺(tái)、孵化基地、會(huì)展中心和服務(wù)高地。
項(xiàng)目整體采用極簡(jiǎn)明快的設(shè)計(jì)語(yǔ)言，建筑形態(tài)力求簡(jiǎn)潔，空間關(guān)系舒朗通透，從視覺上營(yíng)造建筑體量的整體感和昭示性。顏色和材料的互動(dòng)為建筑增添了幾分動(dòng)感，立面會(huì)隨著太陽(yáng)光線的變化而呈現(xiàn)出生機(jī)盎然的變幻效果，當(dāng)人們從不同角度和時(shí)間觀看建筑時(shí)，其立面總是不盡相同。
項(xiàng)目兼顧微觀與宏觀，關(guān)注材料、細(xì)節(jié)和工藝可以帶來的感受。建筑的材料展現(xiàn)了它們的比例、疏密、顏色和紋理。每個(gè)建筑都同樣重要，即使是最簡(jiǎn)單的廠房也有著自己的美。在此基礎(chǔ)上，麗華創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園充分體現(xiàn)了大宸設(shè)計(jì)在限價(jià)設(shè)計(jì)中對(duì)高品質(zhì)建筑的想象。
04
萬維科技園
萬維科技園位于惠州市潼湖智慧區(qū)中韓產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，項(xiàng)目占地面積29275平方米，建筑面積79121.26平方米（其中廠房面積68944.84平方米，宿舍面積4970.08平方米）。項(xiàng)目建成后將主要生產(chǎn)包括但不限于伺服驅(qū)動(dòng)器、伺服電機(jī)、變頻器、PLC、HMI。預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)量達(dá)45萬套，銷售總額約8億元。
設(shè)計(jì)以多樣化的功能訴求為出發(fā)點(diǎn)，將生產(chǎn)使用的大尺度空間，科研使用的研發(fā)專用空間，行政使用的辦公空間，員工使用的生活居住空間融為一體，試圖通過復(fù)合多元的功能組織，模糊各功能模塊間的界限，打破不同階層間的壁壘，將不同工種的人群聚集在一起，為身處其中的人們創(chuàng)造更多碰撞可能。
為滿足企業(yè)未來發(fā)展的不同需求，設(shè)計(jì)以“功能模塊+中庭空間”的組織模式，為不同人群創(chuàng)造舒適的工作環(huán)境，在保證各功能空間緊密聯(lián)系的同時(shí)，又保證了靈活高效的組織關(guān)系，同時(shí)也為未來空間的可變性尋得一種新的思路。
在這座城市的新建筑里，設(shè)計(jì)通過園內(nèi)庭院和屋頂花園等多平臺(tái)多層次的公共空間，將功能的復(fù)合多元性置于開放的空間意向中，再配以底層入口景觀和靜謐人工湖，在保證內(nèi)部使用適度私密性的前提下，以親和的姿態(tài)吸引往來的人群，打通室內(nèi)外的界限，將景觀共享給城市，同時(shí)也將城市的活力引入其中。
05
富華創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園
項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)，改造前以小區(qū)居住功能為主，建筑管道老化嚴(yán)重，衛(wèi)生臟、亂、差，植被綠化貧瘠，缺乏公共交流場(chǎng)所。結(jié)合場(chǎng)地形式，項(xiàng)目改造通過植入產(chǎn)業(yè)、提供公共服務(wù)、打造交往空間、提升環(huán)境等策略，引導(dǎo)社區(qū)改造良性發(fā)展。
通過改善道路流線，布局適宜植被，引入新興活力產(chǎn)業(yè)，將年輕氣息融入場(chǎng)所，打通文化、人居、產(chǎn)業(yè)脈絡(luò)，把富華創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園改造成集主題商業(yè)、居住、創(chuàng)意辦公等多產(chǎn)業(yè)混合的示范社區(qū)。
建筑立面設(shè)計(jì)以不同體塊、色塊有機(jī)組合，呈現(xiàn)出整潔雅致的氣場(chǎng)，局部發(fā)揮多樣幾何設(shè)計(jì)，明快搭配，營(yíng)造健康、活力、創(chuàng)新、大方的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)氛圍。在業(yè)主與設(shè)計(jì)師的通力協(xié)作下，實(shí)現(xiàn)建筑的歷史與現(xiàn)代的融合。