7月28日，大宸設(shè)計主題沙龍如期舉行。大宸設(shè)計總監(jiān)陳彤作為分享嘉賓，談論“房地產(chǎn)開發(fā)流程及成本組成”。陳彤認為，房地產(chǎn)開發(fā)和設(shè)計公司關(guān)聯(lián)密切，設(shè)計人員站在不同的維度思考問題，了解地產(chǎn)公司和開發(fā)商的關(guān)注點、敏感點和重點，有利于設(shè)計的推進更加順暢。以下為沙龍主講內(nèi)容：
房地產(chǎn)的概念
—級市場：未成熟的土地，企業(yè)投資參與前期的規(guī)劃、拆遷、整理后通過定向招拍掛獲得。
優(yōu)點：獲得土地成本低。 缺點：周期長。
設(shè)計在此階段主要是做概念性方案向政府展示未來前程。
二級市場：成熟的土地，通過土地公開拍賣掛牌獲得。
優(yōu)點：獲得土地即可開發(fā)。 缺點：獲得土地成本高。
設(shè)計在此階段做修規(guī)。
三級市場：通過收購已獲土地企業(yè)的股份進行房產(chǎn)開發(fā)。
優(yōu)點：開發(fā)資金投入少。 缺點：存在的公司隱形風險較多。
設(shè)計在此階段做修規(guī)。
二
房地產(chǎn)項目開發(fā)項目核心競爭力
1、產(chǎn)品 2、銷售 3、利潤率
其中利潤又分項目利潤率和資金投入回報率二種。房地產(chǎn)項目利潤率看起來并不高，但由于預售制存在，資金可起到杠桿作用, 注入資金投入回報率相當高，開發(fā)周期越短，資金滾動率越快，資金回報率越高。
三
房地產(chǎn)開發(fā)過程中應取得的證書
五證
?建筑工程施工許可證
?商品房預售許可證
?建設(shè)工程規(guī)劃許可證
?國有土地使用權(quán)證
?建設(shè)用地規(guī)劃許可證
二書
《住宅質(zhì)量保證書》
《住宅使用說明書》
一表
《竣工驗收備案表》
四
房地產(chǎn)開發(fā)全流程
通常項目開發(fā)分以下五個階段:
1、可行性研究和決策階段
2、項目前期階段
3、建設(shè)階段
4、銷售階段
5、交付使用階段
五
房地產(chǎn)開發(fā)費用組成
1、 土地費用
2、 建安費用
3、 資金成本
4、 開發(fā)報建費用
5、 基礎(chǔ)設(shè)施配套費
6、 辦公費用
7、 營銷費用
8、 銷售稅費
最后，陳總提出，本次沙龍的目的是讓大家了解業(yè)主所想和所關(guān)注的重點，明確設(shè)計師思考的方向，加快設(shè)計效率，縮短設(shè)計時間，呈現(xiàn)出讓業(yè)主滿意的設(shè)計作品。